10 bairros com aluguel mais caro em Cuiabá, segundo o FipeZAP

O mercado de locação em Cuiabá segue valorizado, mesmo após uma pequena queda no mês de abril. Segundo o Índice FipeZAP de Locação Residencial de abril de 2026, o preço médio do aluguel na capital mato-grossense recuou 0,14% no mês, mas ainda acumula alta de 13,77% nos últimos 12 meses.

Na prática, isso mostra que o aluguel em Cuiabá teve uma acomodação pontual, mas continua mais caro em comparação com o mesmo período do ano anterior. O preço médio da locação residencial ficou em R$ 48,28 por metro quadrado.

O levantamento considera anúncios de apartamentos prontos para locação. Por isso, os valores servem como referência de mercado, mas podem variar conforme localização exata, padrão do imóvel, condomínio, mobília, vaga de garagem, estado de conservação e demanda da região.

Resumo do aluguel em Cuiabá em abril de 2026

Variação no mês: -0,14%

Alta acumulada em 2026: +3,65%

Alta nos últimos 12 meses: +13,77%

Preço médio da locação: R$ 48,28/m²

Rentabilidade do aluguel: 8,31% ao ano

10 bairros e regiões com aluguel mais caro em Cuiabá

Entre as regiões mais representativas do índice, Duque de Caxias aparece com o maior preço médio de aluguel em Cuiabá, chegando a R$ 63,00 por metro quadrado. Em seguida, aparecem Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação e Ribeirão do Lipa.

1. Duque de Caxias — R$ 63,00/m²
   Variação em 12 meses: +1,5%
2. Cidade Alta — R$ 51,00/m²
   Variação em 12 meses: +35,1%
3. Da Goiabeira — R$ 50,50/m²
   Variação em 12 meses: +17,6%
4. Jardim Aclimação — R$ 49,80/m²
   Variação em 12 meses: +27,2%
5. Ribeirão do Lipa — R$ 48,00/m²
   Variação em 12 meses: +6,2%
6. Do Quilombo — R$ 46,20/m²
   Variação em 12 meses: +20,4%
7. Área de Expansão Urbana — R$ 43,00/m²
   Variação em 12 meses: +19,3%
8. Do Porto — R$ 41,80/m²
   Variação em 12 meses: +3,6%
9. Centro Norte — R$ 41,40/m²
   Variação em 12 meses: +31,6%
10. Dos Araés — R$ 39,00/m²
    Variação em 12 meses: +28,2%

O que esses dados mostram sobre o aluguel em Cuiabá?

O ranking mostra que algumas regiões tradicionais e bem localizadas continuam puxando os maiores valores de locação na capital. Duque de Caxias lidera com folga, enquanto Cidade Alta, Da Goiabeira e Jardim Aclimação aparecem logo depois, com valores acima da média geral de Cuiabá.

Mas existe um detalhe importante: o bairro com aluguel mais caro nem sempre é o que mais valorizou. Duque de Caxias tem o maior preço médio da lista, mas subiu apenas 1,5% em 12 meses. Já Cidade Alta, Centro Norte e Dos Araés tiveram altas bem mais fortes no período.

Isso indica que algumas regiões que ainda tinham valores mais baixos estão passando por uma valorização mais acelerada. Para proprietários, isso pode ser sinal de oportunidade. Para quem procura imóvel, é um alerta: bairros que antes pareciam mais acessíveis podem estar ficando mais disputados.

Cuiabá está cara para alugar?

Cuiabá ainda não está entre as capitais mais caras do Brasil, mas o aluguel na cidade subiu bem acima da inflação nos últimos 12 meses. O avanço de 13,77% mostra que a locação residencial ficou mais pesada para quem procura imóvel.

Ao mesmo tempo, o preço médio de R$ 48,28/m² ainda coloca Cuiabá abaixo de capitais como São Paulo, Belém, Recife, Florianópolis, Rio de Janeiro, Maceió, São Luís, Vitória, Manaus, Salvador, Brasília, João Pessoa e Belo Horizonte.

Ou seja: Cuiabá não é uma das capitais mais caras, mas está em um ciclo de valorização forte.

O que isso significa para proprietários?

Para quem tem imóvel para alugar em Cuiabá, o cenário ainda é positivo. A demanda segue aquecida, especialmente para imóveis bem localizados, conservados, com boas fotos e preço compatível com a região.

Mas o proprietário precisa tomar cuidado com exageros. Anunciar muito acima da realidade pode deixar o imóvel parado, mesmo em um mercado valorizado. O ideal é avaliar imóveis semelhantes, considerar condomínio, padrão do prédio, localização, mobília, garagem e estado de conservação.

Preço bom não é o maior preço possível. É o preço que gera interesse, visitas e contrato.

O que isso significa para quem procura aluguel?

Para quem busca imóvel para alugar, o principal cuidado é comparar o custo total da moradia. Não basta olhar apenas o valor do aluguel.

É preciso considerar condomínio, IPTU, seguro incêndio, garantia exigida, localização, transporte, vaga de garagem, posição do sol e estrutura do imóvel. Em Cuiabá, detalhes como ventilação e sol da tarde podem fazer muita diferença na escolha.

Com o mercado valorizado, imóveis bons e com preço justo tendem a sair mais rápido.

Resumo final

O aluguel em Cuiabá teve uma pequena queda em abril de 2026, mas continua em forte valorização no acumulado de 12 meses. Segundo o FipeZAP, o preço médio da locação ficou em R$ 48,28/m², com destaque para Duque de Caxias, Cidade Alta, Da Goiabeira, Jardim Aclimação e Ribeirão do Lipa.

Para quem deseja alugar, a recomendação é pesquisar com atenção e comparar o custo total. Para quem tem imóvel para locação, o momento ainda é favorável, desde que o anúncio seja bem feito e o preço esteja alinhado com o mercado.

Fonte: Índice FipeZAP de Locação Residencial — Informe de Abril de 2026. O levantamento considera anúncios de apartamentos prontos para locação e não representa, necessariamente, contratos antigos já vigentes.